به ملک آموز رای دهید
آخرین اخبار : 

راهنمای پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان

راهنمای پیش خرید آپارتمان

راهنمای پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان

با توجه به رکود بی سابقه بازار مسکن در ۲ سال اخیر شاهد آن هستیم که برخی سازندگان و شرکت های ساختمانی برای تامین نیاز و سرمایه مادی خود دست به فروش واحد خود قبل از آماده شدن می زنند که این نوع معاملات بعضا دچار مشکلاتی برای خریداران شده و در برخی موارد حتی سرمایه خریدار را به باد می دهد . اگر صادقانه بخواهیم بگوییم با آگاهی نمی شود کاملا جلوی این مشکلات را گرفت اما باید بدانید اگر این راهنما را در معاملات پیش فروش خود رعایت کنید ، امکان کلاهبرداری را به صفر نزدیک خواهید کرد و می توانید نسبت به خرید خود مطمعن شوید حال با هم موارد زیر را در ارتباط با پیش فروش یا نحوه چگونگی پیش خرید بررسی خواهیم نمود با ملک آموز همراه شوید.

پیش فروش یا پیش خرید یعنی چه؟

پیش فروش یا پیش خرید همانطور که از اسمش پیداست در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می شود. بطور عمده در زمینه املاک به آندسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود پیش خرید می گویند.

آیا پیش فروش یا پیش خرید منفعتی دارد؟

بطور عمده از گذشته خریداران تمایل زیادی برای خرید املاکی که از جانب شخص یا شرکتی پیش فروش می شد داشتند و این تمایل را به دلایلی بر میگزیدند . اما بطور کلی برای  طرف سازنده که اقدام به فروش ملک خود قبل از پایانکار می نماید در ابعاد مختلف ضرر محسوب میشد . اما امروزه با توجه به بازار املاک پیش فروش و پیش خرید برای طرفین قرارداد هم دارای معایب است و هم دارای محاسنی است که این محاسن و معایب را  برای خریداران بررسی می کنیم.

محاسن پیش خرید برای خریدار: پیش خرید ملک

۱٫با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل مقداری ارزانتر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد خریدار میتواند آپارتمان خریداری شده را گرانتر بفروشد پس بنا بر این پیش خرید برای خریدار ارزش افزوده دارد.

۲٫ در معاملاتی که املاک بصورت آماده بفروش می رسد خریدار میبایست مبلغ قرارداد را حد اکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین عودت نماید .اما در معاملات پیش فروش مبلغ قرارداد بصورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد . بدین ترتیب خریدار فرصت استفاده از منابع مالی دیگر را دارد و قدرت بیشتری برای خرید ملک مورد نظر را دارد.

۳٫ در آپارتمان های  آماده طراحی داخلی بر اساس سلیقه سازنده ساخته میشود و در صورت بازسازی اجزاء داخلی ، خریدار متحمل هزینه های سنگینی خواهد شد اما در  پیش فروش طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است

۴٫در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است اما در پیش فروش تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است..

معایب پیش خرید برای خریدار:

۱٫امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

۲) امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

۳) امکان نا تمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بدلیل بی انگیزگی سازنده

۴) امکان فروش ملک به چندین نفر 

۵)امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نا معتبر

۶)امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه که در صورت عدم پرداخت اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار  پرداخت گردد.

۷)امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه نا خواه بگردن خریدار می افتد.

 

با بررسی معایب و محاسن پیش فروش دانستیم که این نوع معامله را نمی شود با اعتماد انجام داد و میبایست بسیاری از موارد را رعایت نمود تا دچار مشکل نشویم

حال سوال اینجاست ؟؟؟؟!!!

، چگونه می توان به انتشار گسترده آگهی های پر زرق و برق این شرکت ها و سازنده ها  اعتماد کرد و تمام آنچه آنها در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایی که قصد پیش فروش آن را به مردم دارند، باور کرد؟

آنچه مسلم است اینکه، به رغم محاسن و معایب معاملات پیش فروش برای طرفین – خریدار و سازنده –، بیشتر اینگونه معاملات با هدف سرمایه گذاری انجام می شود و معمولا مبالغ چند صد میلیونی و حتی چند میلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش خرید پرداخت می شود، و سازندگان وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود ۱۰۰درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه گذاری در پروژه های دیگری استفاده می کنند. این در حالی است که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند. اما، کلاهبرداران ساختمانی در تازه ترین شگرد خود بازار پیش فروش را هدف قرار داده اند.

این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و… در شهرهای مختلف و در برخی مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در دیگر پروژه ها سرمایه گذاری کرده و همین امر سبب می شود نه تنها قادر به تحویل به موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش خرید کرده، رها می کنند.

نحوه فعالیت کلاهبردار ها

برخی شرکت ها که با مدیریت اشخاص حقیقی یا حقوقی در برخی مناطق کشور به اسم ساخت وسازهای پیش فروشی از خریداران مبالغ هنگفتی دریافت می کنند معمولا در دل شرکت خود دارای چندین شرکت هستند.

یعنی در اولین اقدام خود چند شرکت تاسیس می کنند و با تشکیل هیئت مدیره های صوری، که الزاما تخصصی هم در امر ساخت وساز ندارند، با خریداران قرارداد می بندند. همچنین برخی از آنان با نفوذ در شبکه های بانکی به بهانه ساخت وساز وام های کلان کم بهره دریافت می کنند. این شرکت ها در ظاهر به صورت زنجیره ای به هم متصل هستند، اما در واقع مستقل از یکدیگر فعالیت می کنند. به این ترتیب، این شرکت ها اولا دارای بدهی های کلان به بانک ها هستند و ثانیا هیچ کدام از اصول مدیریت و کنترل پروژه – از قبیل الزام به هزینه کردن مبالغ دریافتی از خریداران برای پیشرفت همان پروژه براساس برنامه زمانبندی را در روند کاری خود اعمال نمی کنند. از سوی دیگر، این شرکت ها با دیگر شرکت ها و پیمانکاران نیز قراردادهای تامین مالی و همچنین خرید زمین به ارزش های کلان می بندند که حتی به جای پرداخت پول به آنها هم وعده تحویل واحد از پروژه هایی را می دهند که پیش از این پیش فروش کرده اند. به این ترتیب، حتی به شرکت ها و موسسات تبلیغاتی هم قول می دهند که مبالغ مربوط به تبلیغات در قالب واحد مسکونی، اداری یا تجاری از همان پروژه، پس از تکمیل واحدها، به آنها پرداخت می شود. این شرکت ها، حتی با ورود به برخی دستگاه ها کشور و به بهانه انبوه سازی، زمین های در آنها را هم تصاحب می کنند تا با استفاده از اعتباری که به واسطه کار بر روی زمین های شهرداری انجام می دهند، مشمول دریافت وام ها و اعتبارات کلان بانکی شوند.

 

راهنمای پیش خرید آپارتمان

 

سازنده کلاهبردار چگونه قانون را دور می زند؟

 

اما در شرایطی که در اغلب قراردادهای پیش فروش، معمولا طرفین متعهد می شوند که در صورت عمل نکردن به تعهدات فی مابین، مبلغی به عنوان جریمه تعیین و پرداخت شود، اما، کلاهبرداران ساختمانی برای این مورد هم تدبیر کرده اند. به این ترتیب، در حالی که قراردادهای خود را به گونه ای تنظیم می کنند که حق افزایش قیمت ساخت به بهانه افزایش هزینه ها در طول زمان برای سازنده محفوظ بماند، پس از آنکه به دلیل سرمایه گذاری مبالغ دریافتی از خریداران در پروژه های دیگر، موفق به تکمیل و تحویل به موقع واحدها نمی شوند به بهانه افزایش هزینه ها، قیمت ها را هم بالا می برند. به این ترتیب، جریمه ای که سازندگان کلاهبردار بابت تاخیر پروژه موظف به پرداخت آن به خریداران می شوند در مقابل مبالغی که بابت افزایش هزینه های ساخت از خریداران مطالبه می کنند بسیار ناچیز خواهد بود. در آخرین مراحل هم حتی اگر به دلیل تعطیلی کار یا تاخیر بیش از اندازه، اختلافات به دادگاه ها و مجامع قضایی کشیده شود، اعلام می کنند که ما غرامت خریداران را پرداخت می کنیم که حتی اگر به خریداران غرامت بدهند، در تمام زمانی که پول خریداران را در پروژه های دیگری سرمایه گذاری کرده اند چند برابر بیش از مبلغ غرامت سود به دست آورده اند. این در حالی است که پول و زمان خریداران برای مدت زمانی قابل توجه – معمولا چند ساله – متوقف شده و سود این سرمایه به کلاهبرداران رسیده است. به این ترتیب، در حالی که هنوز بعضا اینگونه شرکت ها در مناطق مختلف کشور در حال فعالیت و تبلیغات گسترده هستند، تنها اطلاع رسانی به متقاضیان خرید از بازار پیش فروش و اطلاع دقیق آنان از الزامات حقوقی نحوه تنظیم قرارداد می تواند راهکاری برای کاهش و از میان بردن این شکل از کلاهبرداری باشد.

 

راهنمای پیش خرید آپارتمان

 

۱۸ توصیه به کسانی که قصد پیش خرید دارند

برای اینکه در معاملات پیش فروش یا پیش خرید خود سرتان کلاه نرود می بایست موارد ذیل را با دقت انجام دهید تا درصد مشکلات پیش فروش را به حداقل برسانید:

۱.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک

قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.

۲. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی صلاح پس از انجام معامله.

اگر مبایعه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی صلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی های کلانی که این سازندگان به بانک ها دارند، واحدها مصادره شده است.

۳. اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.

ترازنامه حسابرسی شرکت ها نشان دهنده میزان دقیق بدهی شرکت ها نسبت به دارایی های آنها چقدر است.

در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت های ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی ها به بدهی ها منفی است که این امر نشان دهنده ورشکستگی کامل آن ششرکت سازنده است.

۴. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.

۵. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).

۶. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.

در برخی موارد هویت اعضای هیات مدیره شرکت های کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی می شود.

۷. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی ها و جشن ها و… صورت می گیرد را نخورید.

۸. دام های مختلفی از سوی برخی از این شرکت ها برای جذب خریدار گسترده می شود که از جمله آنها می توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه های گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت های قرعه کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.

۹. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.

۱۰. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از ۶۰ درصد تورم را پوشش دهد.

۱۱.پیشنهاد می شود پروژه هایی را برای پیش خرید انتخاب کنید که بیش از ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.

پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از ۶۰ درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمی شود.

۱۲. در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه می شود.

۱۳. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.

برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.

۱۴. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه نامه اکتفا نکنید.

۱۵. توجه داشته باشید که گاه انبوه سازانی که مبادرت به پیش فروش می کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش می کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.

۱۶. برخی از این انبوه سازان وکلایی دارند که فعالیت های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه می دهند تا طعمه های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.

۱۷. پیشنهاد می شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و… که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.

۱۸. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما می توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه ها، در مکان های امن تری سرمایه گذاری کنید 




 

درصورت داشتن هرگونه سوال در قسمت نظرات درج نمایید تا کارشناسان ملک آموز در اسرع وقت پاسخگوی سوالها و مشکلات شما باشند.امیدواریم این آموزش برای شما مفید بوده باشد نظرات خود را از سایت ملک آموز دریغ نفرمایید 

استفاده و کپی برداری از مطالب و آموزشهای سایت ملک آموز فقط با ذکر منبع و گذاشتن لینک سایت در ابتدا و انتهای مطلب امکان پذیر بوده. در غیر اینصورت با توجه به نارضایتی صاحب اثر شرعا حرام بوده و به اطلاع موتورهای جستجوگر (گوگل,یاهو,بینگ و….) خواهد رسید

 

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

  1. افتخاری گفت:

    با سلام من خونه پیش فروش خریدم و الان میخواد بهم تحویل بده
    در مورد انتقال وام وسند چه اتفاقی میوفته و چطور میشه
    قرار شده ۴۰تومن موقع تحویل کلید بدم
    ۴۳تومن وام مسکن باشه
    ۲۰تومن هم موقع سند زدن

  2. مهدي گفت:

    با سلام و تشکر از زحمات شما
    سوال بنده اینه که چطور میشه یک ملک پیش ساخته رو خرید، اما مطمئن شد به کس دیگری فروخته نشده؟!
    ممنون میشم جواب بدید.
    با احترام

  3. غلامرضا لطفی گفت:

    با تشکر از زحمات شما,بنده سوالی دارم .مبلغ ۱۵۰ملیون تومان از یک سازنده ساختمان طلب دارم که بعلت مشکل مالی پیشنهاد تحویل ملک تجاری ویا اداری ویا مسکونی داده,باتوجه به اینکه ایشان مشارکت کرده وسندی بنامش نیست وفقط قرداد مشارکت با مالک دارد,می تواند به غیر واگذار کند؟اگر بله آیا بایدمبایعه نامه در املاک با کد رهگیری تنظیم شود؟لطفا پاسخ به ایمیل ارسال فرمایید.بااحترام

  4. زهرا يعقوبي راد گفت:

    با سلام و احترام
    در هفته کذشته ابارتمانی را از شخصی که عضو تعاونی مسکن میباشد خریداری کردیم، ایشان مبلغ وام را ٣٠میلیون تومان عنوان نموده و از مبلغ کل کسر کرده و در قولنامه قید شد،
    ولی اکنون مشخص شده مبلغ وام ٣۴میلیون بوده و ۴میلیون سود مشارکت به ان اضافه شده که فروشنده مدعی است برداخت این سود مشارکت بر عهده خریدار است،
    لطفا در این خصوص راهنمایی بفرمایید. متشکرم

    • ملک اموز گفت:

      سلام

      فروشنده موظف است هرگونه بدهی های مربوط به مورد معامله را تسویه حساب نماید یا اگر دارای وامی است از مبلغ ثمن کسر کرده و به شما واگذار کند .
      اگر قبل از قرارداد در خصوص این مبلغ شما را آگاه کرده باشد و شما چهار میلیون تومان را گردن گرفته اید که هیچ در غیر اینصورت می بایست تمامی بدهی ها را تسویه کند این موضوع در قرارداد ها جزو لاینفک قرارداد است که هر گونه بدهی تسویه می گردد

  5. سمانه گفت:

    همسرم ۴ سال پیش ملکی را پیش خرید کردند که این ملک قبلا به اقای دیگری فروخته شده بود پس از کلی دوندگی بالاخره سازنده را پیدا و شکایت کردیم لیکن پس از این همه انتظار و دردسر حکم به حبس ایشان به مدت ۳ سال شد ولی از استرداد حتی اصل مال که پرداخت کرده بودیم خبری نیست متاسفانه قانون هیچ گونه کمکی به ما نکرد و حتی در بعضی مواقعبا بدرفتاری قاضیان نیز مواجه شدیم و ایگونه استنباط می شود که قانون دست کلاه برداران را در این زمینه باز گذاشته است دستمان به جایی بند نیست بعد ازاین همه انتظار برای خانه دار شدن تازه باید ۶ میلیون تومان به دادگاه پرداخت کنیم تا یکبار دیگر پرونده را به جریان بیندازیم بلکه اصل مال ۴ سال پیش را پس بگیریم. خلا قانونی بیشتر از این که هم ملک و هم مال را از دست دادیم تازه پول اضافه باید پرداخت کنیم پس کار قوه قضائیه چیست که اخیرا میگوید با قاطعیت با پیش فروشان مسکن برخورد میکنیم

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

GOOGLE RANK

Page Rank

Page Rank

کدبازان