اعتبار مبایعه نامه در معاملات املاک چقدر است؟
آیا مبایعه نامه به اندازه سند معتبر است؟ میزان اعتبار مبایعه نامه در معاملات املاک ، مبایعه نامه بدون کدرهگیری ، اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده ، اعتبار مبایعه نامه دست نویس ،
اعتبار مبایعه نامه در معاملات املاک
مبایعه نامه چیست؟
به قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه گفته می شود.این اصطلاح گاها به صورت «بیع نامه» نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با «مبایعه نامه» ندارد.
ما در این مطلب قصد داریم اعتبار مبایعه نامه در معاملات املاک را به چالش بکشیم بنابراین اگر میخواهید اطلاعات کاملی در خصوص مبایعه نامه و مفهوم آن بدست بیاورید توصیه میکنم قبل خواندن این مطلب از طریق لینک زیر اقدام به خواندن راهنمای کامل مبایعه نامه کنید👇
لینک مطلب همه چیز در مورد مبایعه نامه
آیا مبایعه نامه یک سند محسوب می شود؟
هر نوشته ای که برای اقامه دعوی یا دفاع از دعوایی که علیه شخص در دادگاه قابل استناد باشد، سند نامیده می شود. از این رو مبایعه نامه یا قولنامه نیز در این تعریف جای گرفته و سند نام می گیرد. بنابراین مبایعه نامه یک سند محسوب می شود .
مبایعه نامه سند عادی است یا سند رسمی؟
سند رسمی به سندی میگویند که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی در حدود صلاحیت شان و بر طبق قانون تنظیم شده باشد، و اگر نوشته ای که سند نامیده می شود فاقد یکی از این اوصاف باشد، سند عادی نام دارد.بنابراین مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می شود.
مبایعه نامه ها یا قولنامه های تنظیمی در مشاور املاک یا بنگاه معاملات مسکن چه نوع سندی هستند؟
همانطور که گفتیم مبایعه نامه ها یا قراردادهایی که توسط مشاور املاک تنظیم می شود یک سند عادی محسوب می شود.
آیا فرقی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود دارد؟
اگرچه در مکالمات عامیانه اجتماعی عبارت قولنامه و مبایعه نامه برای یک منظور یعنی قرارداد بین طرفین بکار می رود اما قولنامه و مبایعه نامه باهم تفاوت دارند.
قولنامه درلغت، ترکیبی است از دو کلمه قول ونامه، ولی از اصطلاح حقوقی به سندی اطلاق می شودکه دربردارنده قرارداد وتوافقی است برای انجام معامله در زمان حال ، گذشته و آینده بین دویاچندشخص که قبل از معامله اصلی تنظیم می شود. در واقع قولنامه یک نوع پیش قرارداد است که طرفین توافقات فروشنده را ملزم می کند تا برابر تعهد قولی که به خریدار داده است تحت شرایطی که با یکدیگر به توافق رسیده اند، عقد بیع را انجام دهد. ولی در بیع نامه هدف متعاملین انجام بیع است نه تعهد بر انجام آن، و جمله صریحی که بیان این مقصود را تحکیم می دهد، عبارتست از اینکه در مبایعه نامه گنجانده شود: صیغه شرعیه ایجاب و قبول حین تنطیم قرارداد جاری گردید.
نکته: در معاملات امروزه از کلمه قولنامه استفاده نمی شود و برای توصیف قولنامه ازعبارات مختلف نظیرصورتجلسه مذاکرات،پیش قرارداد، تفاهم نامه استفاده می شود.
به زبان ساده مبایعه نامه قرارداد اصلی است بین ۲ متعامل و زمانیکه معامله به سرانجام میرسد بین طرفین منعقد و امضا می شود اما قولنامه پیش قرارداد و تفاهم نامه ای است که طرفین قبل از قرارداد اصلی یا مبایعه نامه ، در آن توافقات خود را یادداشت میکنند و زمانی را معین میکنند تا قرارداد اصلی (مبایعه نامه) را منعقد کنند.
اعتبار مبایعه نامه در معاملات چقدر است؟
بطور کلی این نکته را بخاطر داشته باشید که اگر ملکی فروخته شود و شرایط این معامله در یک ورق کاغذ حتی مچاله شده بین ۲ طرف بطور کامل نوشته شود و ۲ شاهد زیر این برگه را امضا کنند این برگه به منزله معامله رسمی تلقی می شود و در تمام محاکم قضائی معتبر خواهد بود اما یک نکته مهم وجود دارد :
چرا با اینکه می شود در یک برگه کاغذ معامله ای را بصورت معتبر انجام داد اما توصیه می شود قراردادها حتما در دفاتر املاک یا بنگاه های معاملات مسکن منعقد شود؟
حقیقت این است که شاید بتوانیم یک قرارداد را بین ۲ طرف در یک برگه کاغذ منعقد کنیم و این کاغذ هم معتبر باشد اما موضوع مهم تفاوت میزان اعتبار یک قرارداد معمولی و قراردادهایی است که توسط دفاتر املاک منعقد می شود و بی شک میان این دو از نظر اعتباری تفاوت فاحشی وجود دارد .
تفاوت قراردادهای معمولی و مبایعه نامه هایی که توسط دفاتر املاک منعقد می شود چیست؟
برای درک تفاوت بین این دو مثالی میزنیم تا مطلب کاملا درک شود:
تصور کنید قصد مسافرت به مشهد مقدس را دارید، چند گزینه برای سفر پیش روی شماست. میتوانید با پراید به مشهد سفر کنید یا تصمیم بگیرید با هواپیما به مشهد سفر کنید. در هر صورت با هرکدام از این وسیله ها که قصد سفر کنید شما را مقصد میرساند اما چند تفاوت وجود دارد: کیفیت سفر با پراید با سفر کردن با هواپیما متفاوت است! خطرات سفر با پراید با سفر با هواپیما تفاوت فاحشی دارد! زمان رسیدن به مقصد در سفر با پراید و هواپیما تفاوت دارد ! سفر با هواپیما تحت قوانین خاص انجام میگیرد اما سفر با اتومبیل شخصی قائده و قانون خاصی ندارد! زمانیکه با هواپیما سفر میکنید مسئولیت سفر شما با یک شرکت دارای مجوز است ! فعالیت هواپیما تحت نظارت یک مرجع خاص انجام می شود ! تجهیزات هواپیما با اتومبیل شخصی قابل قیاس نیست ! هواپیما دائما در حال مسافرت است !هواپیما در حوادث و اتفاقات و شرایط جوی نا مناسب ایمن و دارای تجربه است ! و دهها تفاوت دیگر بین این دو وجود دارد.
آیا میتوان گفت که سفر با هواپیما تفاوتی با سفر با پراید ندارد؟ معنی این تفاوت ها این نیست که پراید شمارا به مقصد نمیرساند ممکن است شما تصمیم بگیرید با پراید سفر کنید اما اگر از صد نفر بپرسید که نظرشان چیست قطعا شما را از سفر کردن با پراید منع خواهند کرد تا خدایی نکرده جانتان در خطر نیافتد.
مسلما قراردادی که در دفاتر املاک نوشته می شود با قراردادی که بین ۲ طرف توسط خودشان یا حتی یک وکیل تنظیم میشود از لحاظ کیفیت و کمیت کار بسیار تفاوت دارد. قراردادهای دفاتر املاک طبق یک فرمول خاص و ثابت طراحی و منعقد می شود. امکان خطا در این قراردادها بسیار کم است . معامله شما توسط مرجعی انجام میگیرد که دائما تحت نظارت است. قرارداد شما ثبت می شود . امکان کلاهبرداری به حداقل می رسد . اگر خدایی نکرده معامله شما با اختلاف همراه شود املاک نقش حکم را بازی میکند و اختلاف را حل میکند . در صورت مراجعه به محاکم قضایی دید قاضی نسبت به یک برکه کاغذ تا قراردادی ثبت شده بسیار تفاوت دارد و دهها حسن و مزیتی بهتر .
تفاوت بین یک برگه معمولی و مبایعه نامه ها و قراردادهایی که در دفاتر املاک منعقد می شود متعاملین را ملزم به انجام معامله توسط دفاتر املاک میکند و بی شک اگر از وکلا یا افراد مطلع حقوقی سوال کنید شما را از انجام قرارداد بدون واسطه منع خواهند کرد.
اعتبار مبایعه نامه ای که توسط دفاتر املاک در معاملات منعقد میشود، چقدر است؟
در هر قرارداد مبایعه نامه شرایط و توافقاتی وجود دارد . بعنوان مثال اگر در یک قرارداد مبایعه نامه به ارزش ۲ میلیارد تومان مراحل پرداخت مختلفی وجود دارد و این مبلغ با توافق طرفین طبق زمان های مختلف بابت عقد قرارداد ، تحویل مورد معامله و تنظیم سند توسط خریدار به فروشنده پرداخت میشود .
میزان اعتبار مبایعه نامه در معاملات املاک در صورت انجام تعهدات خریدار به میزانی است که حتی اگر سند بنام خریدار نشود مبایعه نامه حکم مالکیت خریدار خواهد بود. یعنی مبایعه نامه حق مالکیت خریدار را محرز خواهد کرد و اعتبار آن هرگز از بین نخواهد رفت . خریدار با استناد به مبایعه نامه میتواند ملک مورد نظر را بفروشد ، واگذار کند ، اجاره بدهد و بطور کلی تمامی حق و حقوق اسناد رسمی در مبایعه نامه های منعقد شده توسط دفاتر املاک برای خریداران محفوظ خواهد بود.
اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
مبایعه نامه در هر صورتی با فوت فروشنده باطل نخواهد شد و اعتبار حقوقی آن همواره برقرار است و حتی در صورت مرگ یا فوت فروشنده خللی در اعتبار آن وارد نخواهد شد.
شما میتوانید از طریق لینک زیر نمونه شکایات ملکی مختلف را بهمراه رای دادگاه مطالعه کنید👇
اگر شخصی فوت کند و قبل از مرگش مبایعه نامه ای امضا کرده باشد تکلیف تعهداتش بعد از فوت چه می شود؟
بعد از مرگ شخص فروشنده چنانچه تعهداتی از قرارداد باقیمانده باشد این تعهدات بر عهده وراث قانونی وی خواهد بود یعنی چنانچه بعنوان مثال شخصی ملک خود را بفروشد و قبل از تحویل به خریدار وفات کند وراث آن مرحوم میبایست به تعهدات او عمل کنند و ملک را به خریدار تحویل نمایند.
اگر ورثه شخص فوت شده از فروش مال او مطلع نباشند و بعد از فوت شخص متوجه قرارداد بشوند تکلیف چه خواهد بود.؟
در اینصورت نیز وراث مکلفند به تعهدات او عمل کنند حتی اگر از معامله او قبل از مرگش باخبر نباشند.
اگر فروشنده ای بعد از فوتش وارثی نداشته باشد تکلیف تعهداتش چه می شود؟
به ندرت چنین اتفاقی می افتد که شخصی وارث نداشته باشد معمولا در صورت عدم وجود وارث درجه یک حتی دورترین نسبت از او ارث میبرند اما اگر بر فرض محال شخص مرحوم شده هیچ وارثی نداسته باشد تعهدات او با دستور قضایی انجام خواهد شد یعنی چنانچه بعنوان مثال شخصی ملک خود را بفروشد و قبل از تحویل به خریدار وفات کند و وارثی هم نداشته باشد خریدار مبلغ تعهد تحویل خود را به حساب دستگاه قضایی واریز میکند و ملک را تحویل میگیرد.
نکته: مهم ترین حسن مبایعه نامه همین نکته است که حتی با مرگ طرفین باطل نمی شود این در حالیست که وکالت های محضری ولو بلاعزل هم که باشد در صورت فوت فروشنده باطل خواهد شد.
یکی از دلایل مهمی که به واسطه آن توصیه میکنیم حتما مبایعه نامه را در دفاتر املاک منعقد کنید این نکته است که اگر قرارداد عادی نوشته شود بعد از فوت شخص فروشنده وارث او میتوانند مدعی جعلی بودن آن بشوند و اثبات آن بسیار مشکل خواهد بود اما در صورت عقد قرارداد در مشاور املاک چنین ادعایی توسط وارث رد خواهد شد.
تفاوت مبایعه نامه کدرهگیری املاک با مبایعه نامه های دست نویس و معمولی چیست؟
از نظر ماهیت حقوقی هیچ تفاوتی بین قرارداد های کدرهگیری مشاور املاک و قرارداد های دستی وجود ندارد و هر ۲ به یک میزان دارای اعتبار است.تنها تفاوت بین مبایعه نامه بدون کدرهگیری و مبایعه نامه های کدرهگیری دار پیشگیری و احتیاط بیشتر از فساد در معامله است.
محاسن مبایعه نامه کدرهگیری نسبت به مبایعه نامه دست نویس چیست؟
زمانی که یک مبایعه نامه را کدرهگیری دار میکنید این قرارداد ثبت سیستمی یک پارچه می شود و قابلیت پیگیری دارد.
در مبایعه نامه کدرهگیری چنانچه ملکی یکبار معامله شده باشد امکان معامله مجدد آن وجود ندارد بنابراین نمی شود یک ملک را به چند نفر فروخت.
در مبایعه نامه کدرهگیری اگر ملکی فاسد یا ممنوع المعامله باشد یا مشکلی در آن وجود داشته باشد از این مشکل مطلع می شویم.
در مبایعه نامه کدرهگیری اگر متعاملین ممنوع المعامله باشند مطلع خواهیم شد.
در مبایعه نامه کد رهگیری امکان جعل مدارک به حداقل میرسد.
در مبایعه نامه کدرهگیری امکان خطا در نگارش به حداقل می رسد.
در مبایعه نامه کدرهگیری میتوانیم اصالت قرارداد را استعلام بگیریم.
اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری
همانطور که اشاره کردیم مبایعه نامه با هر شکل در صورت کامل بودن و با امضای ۲ نفر شاهد و معتبر است و صرفا نداشتن کدرهگیری باعث عدم اعتبار مبایعه نامه نیست.
جمع بندی
اگر قصد انجام معامله ای دارید یک نکته را بخاطر بسپارید که در کشورهای پیشرفته بدون حضور وکیل هیچ معامله ای انجام نمی شود. ملک حاصل زحمات و یا کل دارایی شماست . تا زمانیکه بین ۲ تفر اختلافی بوجود نیاید نوع انجام معامله اهمیت ندارد اما وای از روزی که خدایی نکرده در یک معامله اختلاف باشد.
در صورت اختلاف در یک قرارداد جنگ کلمات در مبایعه نامه بین ۲ طرف شکل میگیرد و حالا دیگر یک ویرگول یا نقطه یا عبارتی اشتباه در قرارداد موجب از دست رفتن سرمایه ای خواهد شد.
چه اشخاصی هستند که کل مال خود را بواسطه اشتباه از دست داده اند و بخاطر نپرداختن چند میلیون کمیسیون میلیاردها مالشان از دست رفته و به این فکر میکنند که ای کاش زمان بر میگشت و ۱۰ برابر هزینه قرارداد را میدادم اما اینچنین نمیشد.
انشالله که برای شما هیچ زمان اتفاقی در معامله رخ نخواهد داد. با دل بد و ترس معامله نکنید اما سعی کنید معاملات خود را رسمی کنید و با خیال راحت از خرید یا فروش ملک خود لذت ببرید.
- مهارت‌های کلیدی مشاور املاک حرفه‌ای
- مشاور املاک حرفه ای|همه چیز درباره مشتری بالقوه و بالفعل در املاک
- آموزش آگهی نویسی املاک؛اصول متن نویسی آگهی ملک
- گفتگو با آقای افشین فرهنگ املاک
- معایب شغل مشاور املاک|بررسی چالش های شغل املاک در ایران
