به ملک آموز رای دهید
آخرین اخبار : 

آموزش مبایعه نامه نویسی:موضوع قرارداد

آموزش مبایعه نامه نویسی:موضوع قرارداد

آموزش مبایعه نامه نویسی:موضوع قرارداد

(از سری آموزشهای قرارداد نویسی بخش مبایعه نامه درس سوم)

درآموزش های قبل گفتیم که مبایعه نامه عموما دارای ۱۱ وجه است که اجبارا می بایست در مبایعه نامه بکار روند. درس قبل دانستیم که اولین جزء مبایعه نامه طرفین قرارداد است و یاد گرفتیم که در نوشتن مشخصات طرفین قرارداد به چه نکاتی میبایست توجه کنیم.حال در این آموزش دومین جزء مبایعه نامه نویسی را که موضوع قرارداد است را بررسی خواهیم کرد با ملک آموز همراه شوید.

 

موضوع قرارداد چیست؟

طبق ماده ۲۱۴ قانون مدنی ،موضوع قرارداد به «مورد معامله» تعبیر شده که عبارت است از «مال یا عملی که هر یک از طرفین، تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می کنند».بطور ساده تر هر چیزی که در یک قرارداد فروخته یا خریده می شود موضوع قرارداد گفته میشود.

شرایط موضوع قرارداد:

توجه نمایید که هر مالی قابل انتقال و فروختن نیست موضوع قرارداد و مالی که مورد معامله است می بایست دارای شرایطی باشد و کاتب می بایست به شرایط ان دقت کند . در صورتی که موضوع قرارداد دارای شرایط مکتوب در قانون نباشد آن عقد باطل است و عمل به مفاد آن قرارداد برای طرفین لازم الاجرا نیست.این شرایط در زیر مکتوب شده است. توجه شود بدلیل اینکه آموزش ما در مورد مبایه نامه نویسی ملک است تنها مواردی را که از نظر ملکی و مبایعه نامه نویسی حائز اهمیت است بررسی خواهیم کرد فقط در زمینه ملکی بررسی خواهیم کرد.

آموزش مبایعه نامه نویسی:موضوع قرارداد

 

موضوع قرارداد و مورد معامله میبایست دارای شرایط زیر باشد:

۱-در موقع عقد قرارداد موجود باشد.

۲٫قابلیت انتقال داشته باشد.

۳٫معلوم و معین باشد.

۴٫قابل تسلیم و تسلّم باشد

۵٫انتقال دهنده آن باید ذی سمت باشد.

اینک هر یک از این موارد را بررسی می کنیم:

موجود بودن در موقع عقد قرارداد:

وقتی موضوع قرارداد انتقال مال است، اگر این مال چیز مشخص یا به اصطلاح «عین معین» باشد، باید در موقع عقد قرارداد موجود باشد. وگرنه عقد و قرارداد باطل خواهد بود. در مورد چیزهایی که کلی هستند (یا به اصطلاح کلی فی الذمه) رعایت این شرط لازم نیست. بنابراین اگر گفته شود: «موضوع قرارداد عبارت است از خرید و فروش یک دستگاه ساختمان احداث شده در پلاک………….. فرعی از……….. اصلی واقع در بخش……… تهران، اراضی…….. که مشتمل بر دو طبقه به صورت دوبلکس و دارای سه اتاق خواب و سالن ۱پذیرائی و ناهار خوری و آشپزخانه و سرویس ایرانی و فرنگی و مساحت کل بنا……… متر مربع است و مساحت عرصه…………. متر مربع می باشد……»و بعداً معلوم شود که حین عقد قرارداد این ساختمان وجود نداشته قرارداد باطل است.

اما اگر موضوع قرارداد چنین توصیف شود:

«طرف اول متعهد است که ساختمان با اوصاف و مشخصات مصرح در این قرارداد و در مدت و با شرایط مندرج در آن در زمین پلاک……. فرعی از……. اصلی واقع در…………. بنا کند و عرصه و اعیان را در قبال مبلغ………. ریال به طرف دوم واگذار نماید» اشکالی وجود نخواهد داشت.

نکته: 

قراردادهای پیش فروش آپارتمانها هر چند که آپارتمان وجود خارجی ندارد،اما بلااشکال است بدیهی است که در این قراردادها هم باید مشخصات آپارتمان موضوع قرارداد به نحوی که هیچ شبهه و تردیدی باقی نماند بیان شود. مثلاً: طرف اول متعهد است یک دستگاه آپارتمان را با مشخصات تفصیلی مندرج در پیوست این قرارداد، ظرف مدت و با شرایط مصرح در قرارداد حاضر در زمین پلاک فرعی…………. از اصلی………… واقع در……….. احداث و در قبال دریافت……….ریال با ترتیب و شرایطی که در این قرارداد پیش بینی شده به طرف دوم منتقل نماید. این آپارتمان در قسمت……… (مثلاً شمال شرقی) طبقه……… (مثلاً سوم بدون احتساب طبقه همکف) ساختمان قرار خواهد داشت و محل آن در نقشه ای که به امضاء طرفین رسیده با‌هاشور مشخص شده است.

قابلیت انتقال داشتن موضوع قرارداد

موضوع قرارداد باید قانوناً (و شرعاً) قابل نقل و انتقال باشد بعنوان مثال ملکی که غصبی باشد یعنی از طرف شخصی به ناحق تصرف شده باشد و یا از لحاظ قانونی ممنوع المعامله باشد را نمی‌توان بعنوان مورد معامله تلقی نمود و اگر این معامله انجام شود باطل است.

نکته:

در مواردی ممکن است شرایطی در قانون نباشد که در این صورت می بایست به عرف مراجعه نمود . بعنوان مثال شخصی ملکی را کلاهبرداری کرده است و خریدار هم از این موضوع آگاه است و مقرر می شود که امتیاز کلاهبرداری آن ملک را خریداری کند و در قانون هم در این رابطه چیزی نوشته نشده است اما این عقد باطل است چرا که از لحاظ عرف کلاهبرداری خلاف مقررات است و مالی که از این راه بدست آمده را نمیتوان معامله نمود.

آموزش مبایعه نامه نویسی:موضوع قرارداد

 

۳٫معلوم و معین بودن موضوع قرارداد:

موضوع قرارداد باید از هر حیث «معلوم» باشد و نیز موضوع قرارداد نمی تواند یکی از چند چیز که «تعیین» نشده باشد. بعنوان مثال نمی توان گفت موضوع قرارداد عبارت است از ۱۰۰ ملک،چون در اینجا نوع ملک معلوم نیست. 

همچنین نمی شود گفت موضوع قرارداد «ساخت و تحویل دو عدد اپارتمان مسکونی یا تجاری»است یا نمیتوان گفت موضوع قرارداد «فروش یکی از دو اپارتمان طبقه دوم» است چون در دو مورد اخیر موضوع قرارداد از بین دو چیز، معین نشده است.موضوع قرارداد می بایست دقیقا مشخص باشد حتی اگر طرفین توافق کنند این قرارداد باطل است . 

نکته :

در این گونه موارد می بایست یکی از آپارتمان ها را موضوع قرارداد قرار نمود ولی در توضیحات مبایعه نامه قید شود که طرفین توافق نمودند چنانچه فروشنده درخواست نماید که آپارتمان دیگر در طبقه دوم با این آپارتمان جایگزین شود ، این قرارداد فسخ شود و قرارداد دیگری برای دیگر اپارتمان منعقد شود.

۴٫قابلیت تسلیم وتحویل موضوع قرارداد:

وقتی می توان ملکی را موضوع قرارداد تعیین کرد که آن ملک قابل تحویل به خریدار باشد .  این  قابلیت ممکن است ناشی از امکان و قدرت خود طرف بر تسلّم باشد (ماده ۳۴۸ قانون مدنی). مثلاً اگر موضوع قراردادی چنین توصیف شود که طرف اول متعهد است که اپارتمان تخریب شده را به طرف دوم  تحویل دهد….»انعقاد این قرارداد با توجه به عرف موجود صحیح و بلامانع است.چراکه درست است که آپارتمان تخریب شده است ولی فروشنده می تواند آنرا بازسازی و به خریدار تحویل دهد.اما اگر موضوع قرارداد ملکی باشد که بر اثر تغییر مسیر رودخانه تخریب شده است و بازسازی آن توسط فروشنده ممکن نباشد و نشود آنرا تحوبل خریدار داد ، این قرارداد باطل است.

نکته:

 باید توجه داشت که مفهوم «تسلیم» بر حسب اینکه موضوع قرارداد چه باشد و چه اوصافی داشته باشد متفاوت خواهد بود. در  مورد ملک  تحویل دادن کلید آن ملک کافی است چرا که خریدار نمی تواند ادعا کند که وقتی نوشته ایم تحویل باید آپارتمان را از جایش بکند و تحویل من دهد و در این مورد تحویل دادن کلید آن ملک کافی است اما اگر ملکی موجود نبوده و کلیدش موجود باشد این عقد باطل است.

۵٫انتقال دهنده آن باید ذی سمت باشد.

یعنی شخص انتقال دهنده  می بایست خود مالک آن ملک بوده و یا وکیل و یا وصی و یا ولی مالک باشد یعنی یا خود مالک باشد و یا قائم مقام مالک باشد که در آموزش قبلی ما در مورد سمت «طرفین قرارداد» مفصلاً بحث کردیم. چنانچه اموزش قبلی را نخواندید بر روی لینک زیرکلیک کنید:

آموزش مبایعه نامه نویسی(طرفین قرارداد)

 

 در آموزش بعدی نحوه نوشتن مشخصات و  جزئیات مورد معامله  را در مبایعه نویسی آموزش خواهیم داد

 

 





 

درصورت داشتن هرگونه سوال در قسمت نظرات درج نمایید تا کارشناسان ملک آموز در اسرع وقت پاسخگوی سوالها و مشکلات شما باشند.امیدواریم این آموزش برای شما مفید بوده باشد نظرات خود را از سایت ملک آموز دریغ نفرمایید 

استفاده و کپی برداری از مطالب و آموزشهای سایت ملک آموز فقط با ذکر منبع و گذاشتن لینک سایت در ابتدا و انتهای مطلب امکان پذیر بوده. در غیر اینصورت با توجه به نارضایتی صاحب اثر شرعا حرام بوده و به اطلاع موتورهای جستجوگر (گوگل,یاهو,بینگ و….) خواهد رسید

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

  1. parviz می‌گه:

    با سلام درس چهارم به بعد(مبایعه نامه نویسی ) را چگونه میتوانم دریافت کنم.

  2. vahid می‌گه:

    با سلام و تشکر از مطالب مفیدتان
    من یهک سوال در مورد مبایعه نامه داشتم. آیا برای تنظیم مبایعه نامه حضور در بنگاه های معاملات املاک ضرورری است یا افراد می توانند بین خود مبایعه نامه را برا اساس ضرایط آن تنظیم و امضا نمایند؟
    ممنون می شوم اگر پاسخ دهید

    • ملک اموز می‌گه:

      سلام بدون قرارداد معتبر و بدون مهر املاک نمی توانید سند را انتقال دهید
      متاسفانه مردم برای صرفه جویی از رفتن به املاک خود داری میکنند بعد که مشکل میخورند ۱۰ برابر این مبلغ را خرج دادگاه و وکیل و غیره میکنند
      خانه خریدن و فروختن یک امر ساده نیست انرا ساده نپندارید خدایی نکرده با یک اشتباه سرمایه خود را به باد میدهید حتما به املاک مراجعه کنید تا یک مرجع حقوقی بر قرارداد شما نظارت داشته باشد

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

GOOGLE RANK

Page Rank

Page Rank