همه چیز درباره مشارکت در ساخت (راهنمای کامل) | پایگاه آموزش مشاور املاک

مشارکت در ساخت (راهنمای کامل)

مشارکت در ساخت آموزش کامل

همه چیز درباره مشارکت در ساخت ، در این مقاله همه چیز رو در مورد مشارکت در ساخت بررسی کردیم. موارد حقوقی ، معایب و محاسن مشارکت درساخت ، کمیسیون مشارکت درساخت و …..

راهنمای کامل مشارکت در ساخت

ملک آموز رویای دلالی نوین

تاریخچه مشارکت در ساخت

از زمان های قدیم و‌در طول تاریخ ساخت و ساز مسکن ، معمولا دغدغه ای برای مردم جامعه ایران محسوب نمیشد چرا که با توجه به وسعت ، نسبت جمعیتی ایران و استفاده از مصالح سنتی که معمولا از استخراج بدست می آمد و زندگی چندین خانواده در کنار هم معمولا چند اطاق تو در تو با استفاده از کاهگل و سنگ و مصالح سنتی ساخته میشد و چندین خانوار در آن زندگی میکردند.

با زیاد شدن جمعیت و کوچ مردم به شهر ها نیز همچنان بدلیل قانونمند‌نبودن ساخت و ساز و قیمت کم مصالح ساختمانی معمولا مالکین خودشان اقدام به ساخت و ساز خانه خود میکردند.

بعد از چند دهه شهر نشینی و همزمان با افزایش چشم گیر شهر نشینی و عوض شدن فرهنگ جامعه ، مردم کم کم به اپارتمان نشینی روی آوردند و این امر موجب شد تا ساخت و ساز ها قانونمند شود.

با قانونمند شدن ساخت و ساز در شهرها و بلند مرتبه سازی اپارتمان ها و همچنین افزایش کفیت ساخت و ساز و استفاده از متریال مختلف در ساختمان ها کم کم هزینه ساخت با ارزش زمین برابری کرد و از طرف دیگر ساخت‌ و ساز نیازمند دانش و تجربه بود و هر کسی قادر به ساخت و ساز نبود و از طرفی با افزایش قیمت اپارتمان ها نگاه جامعه به مسکن علاوه بر یک کالای مصرفی ، نگاهی اقتصادی شد بطوریکه مردم سرمایه مازاد خود را در مسکن سرمایه گذاری میکردند. به این ترتیب شغلی بنام سازنده شکل گرفت.

شغلی بنام سازندگی

همانطور که گفتیم سازنده در اصطلاح عامیانه به شخصی گفته می شود که با استفاده از سرمایه خود و دانش و تجربه ای که آموخته اقدام به ساخت و ساز میکند. سازندگان تا ۲ دهه قبل در مناطق مختلف زمین را خریداری کرده و‌در آن اقدام به ساخت و ساز میکردند . اما از ۲ دهه قبل با افزایش قیمت زمین و برابری حدودی قیمت مصالح ساختمانی با ارزش زمین قراردادی بنام مشارکت در ساخت پدید آمد که میتوان بصورت تقریبی همه گیری مشارکت در ساخت را حوالی سال ۷۵ تا ۷۹ تخمین زد.

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت پیمانی است میان مالک یا صاحب زمین و سازنده یا کسی که ساخت و ساز میکند. در این پیمان آورده طرف اول زمین و آورده طرف دوم سرمایه و دانش و تجربه ساخت است. با این پیمان مالک زمین ، ملک خود را در قبال هزینه ساخت و ساز و تحت شرایطی خاص با سازنده شریک می شود و بعد از ساخته شدن ملک مذکور هر کدام از طرفین نسبت به آورده خود از اپارتمان های ساخته شده سهم میبرد.

مشارکت در ساخت چگونه انجام می شود؟

زمانیکه مالک یک‌ ملک قصد ساخت یا نوسازی و بلند مرتبه سازی ملک خود را داشته باشد با سازندگان منطقه وارد مذاکره می شود و با توجه به شرایط عرف منطقه وقوع ملک با یک سازنده به توافق میرسد و سپس با تنظیم یک قرارداد حقوقی سازنده بعد از اخذ مجوز های لازم برای ساخت و ساز روی ملک مالک اقدام به ساخت و ساز میکند.

شرایط مشارکت در ساخت چگونه تعیین می شود؟

در قرارداد مشارکت در ساخت ، میزان آورده طرفین و شرایط عرف منطقه تعیین کننده شرایط توافق میان طرفین است.

آشنایی با اصطلاحات ثبتی

آورده طرفین

اولین موضوع مهم در تعیین شرایط مشارکت در ساخت میزان آورده طرفین است. آورده چیزی است که به واسطه آن هر یک از طرفین از شراکت سهم میبرند . در قرارداد مشارکت در ساخت آورده طرف اول زمین است و آورده طرف دوم میزان سرمایه مورد نیاز برای ساخت محسوب میشود.

در یک قرارداد شراکت معمولا هر یک از شرکا آورده ای دارند برای تعیین شرایط مشارکت در ساخت ابتدا میبایست ارزش تقریبی آورده طرفین محاسبه شود و پس از مشخص شدن آورده هر یک از طرفین سهم هر یک از آنها مورد توافق قرار میگیرد.

بعنوان مثال شخصی با زمینی به ارزش ۱۰ میلیارد تومان تصمیم به ساخت یک اپارتمان ۵ طبقه و در هر طبقه ۲۰۰ متر بنا را میگیرد. آورده طرف اول میشود ارزش زمین حدود ۱۰ میلیارد تومان . در نقطه مقابل هزینه ساخت حدودی ۵ طبقه ۲۰۰ متری محاسبه میشود و بعنوان مثال حدود ۸ میلیارد برآورد می شود.

پس آورده طرف دوم می شود ۸ میلیارد تومان. در این محاسبه معمولا درصدی را بعنوان زحمت‌ کار سازنده درنظر میگرند که همان حق پیمانکاری است و اگر بعنوان مثل این درصد را یک میلیارد برآورد کنیم آورده مالک زمین ۱۰ میلیارد و آورده سازنده ۹ میلیارد تومان تعیین می شود.

با محاسبه آورده طرفین در مثال بالا مشخص می شود که اگر سازنده میخواهد با مالک زمین به مقدار برابر سهم ببرد میبایست علاوه بر هزینه برآورد شده مبلغ یک میلیارد تومان به مالک بپردازد تا آورده هر کدام از شرکا بصورت تقریبی برابر شود و در نقطه مقابل در صورت پرداخت این اختلاف هرکدام از طرفین به میزان ۵۰ درصد و بصورت مساوی از ملک ساخته شده سهم ببرند.

شرایط عرف منطقه

دومین موضوع در تعیین شرایط مشارک در ساخت عرف منطقه است. عرف یعنی اقدامی که اکثریت افراد انجام میدهند. عرف زمانی مورد استفاده قرار میگیرد که قانونی در یک موضوع خاص نوشته نشده باشد. در تعیین شرایط مشارکت در ساخت بدلیل اینکه قانون شاخصی برای تعیین شرایط وجود ندارد و از طرفی محاسبه آورده طرفین مورد اختلاف ۲ طرف قرار میگیرد و عملا امکان پذیر نیست معمولا برای تعیین شرایط به عرف منطقه مراجعه میکنند .

یعنی تحقیق می شود که در شرایط کنونی ملک های مشابه با چه شرایطی مشارکت در ساخت میکنند و همین شرایط را با هم توافق میکنند. بعنوان مثال در یک‌ منطقه عرف است که سازنده علاوه بر هزینه ساخت به اذای هر متر مربع ۲ میلیون تومان بعنوان اختلاف آورده به مالک زمین بپردازد و هر طرف به میزان مسا‌وی سهم ببرند پس اگر کسی بخواهد در این منطقه ملک خود را مشارکت کند با همین شرایط با یک سازنده توافق کرده و معامله را انجام میدهند.

نکته: شرایط مشارکت در ساخت به دلیل نوسان ارزش زمین و قیمت مصالح دائما در حال تغییر است بنابراین نمیتوان یک شرایط خاص برای آن تعریف کرد و همه چیز بستگی به شرایط زمان توافق دارد.

محاسن مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت مطمعننا بهترین تصمیم اقتصادی برای مالکین زمین و املاک کلنگی است و محاسن زیادی را برای طرفین به همراه دارد.

محاسن مشارکت در ساخت برای مالک

مقایسه بین فروش و مشارکت در ساخت همواره برای مالکین املاک کلنگی مورد بحث و اختلاف است . گاها حتی دیده می شود در یک ساختمان چند نفر از مالکین راضی به مشارکت در ساخت هستند‌ اما یکنفر از مالکین با این اقدام مخالفت میکند یا در یک خانواده یکی از اعضای خانواده مخالف مشارکت ملک است.

بخشی از مخالفین مشارکت در ساخت معتقد به فروش ملک و خرید اپارتمان نوساز هستند و بخشی دیکر از مخالفین به کل لزومی برای تغییر یا ساخت املاک خود نمیبینند. بنظر می رسد که اغلب مخالفین مشارکت در ساخت اطلاعات دقیقی از چگونگی مشارکت در ساخت یا روند انجام و یا محاسن مشارکت در ساخت ندارند و در اغلب موارد بنابه تجربه وقتی از محاسن مشارکت در ساخت مطلع می شوند نظرشان تغییر میکند.

مشارکت در ساخت چه مزیتی برای مالک خواهد داشت؟

مشارکت در ساخت بی شک محاسنی زیادی برای مالکین ملک دارد .از جمله محاسن مشارکت در ساخت و دلایلی که ساخت و نوسازی ملک را برای مالکین مفید به فایده میکند میتوان به موارد زیر اشاره نمود:

۱- رشد سرمایه مالک و ذینفعان

مقایسه تفاوت سود مشارکت در ساخت با فروش ملک:

اولین و‌مهم ترین حسن مشارکت در ساخت میزان تفاوت سود حاصل از مشارکت در ساخت نسبت به فروش زمین است. شاید برای شما این سوال پیش بیاید که چرا مالک بجای مشارکت در ساخت ملک خود و‌پذیرش ریسک حاصل از مشارکت ، ملک خود را نمیفروشد و با پول حاصل از فروش ملک خود اقدام به خرید اپارتمان نمیکند؟

پاسخ سوال شما این است که معمولا شما وقتی اپارتمانی را میخرید ارزش افزوده و سود سازنده را با قیمت ملک به سازنده میپردازید. این میزان سود بسته به شرایط هر منطقه معمولا بین ۲۰ تا ۴۵ درصد قیمت اپارتمان است . ملک کلنگی شما در واقع ملک خام است و با فروش آن در واقع شما از ارزش افزوده یا به معنای ساده تر ، سودی که چندی بعد (پس از ساخت) شامل ملک شما می شود را نادیده گرفته اید.

از طرفی شما قطعا بعد از فروش ملک خود قصد خرید یک آپارتمان (که چندی پیش سازنده ای آنرا ساخته و روی آن سود قابل توجهی هم لحاظ کرده ) را دارید ،  در واقع شما ارزش افزوده یا همان سود را باید به مالک آن پرداخت کنید.

همانطور که می بینید با فروش ملک کلنگی ، شما یک بار از سود خود صرف نظر کرده اید و یک بار هم  سود ساخت را به شخص دیگری پرداخت می کنید و این رقم ها ، رقم های بالا و غیر قابل چشم پوشی است و شاید با حقوق چندین سال یک کارمند برابری کند.

زمانیکه یک مالک بجای فروش ، ملک خود را مشارکت میکند این سود را نمیپردازد و در اصل میتوان گفت مالک زمین در صورت مشارکت در ساخت ملک خود بین ۲۰ تا ۴۵ درصد بیشتر از فروش ملکش سود خواهد برد .

این دقیقا مثال صنعت نفت ایران را دارد که نفت خام قیمت پائین فروخته میشود و بلافاصله  مبالغی روی پول حاصل از فروش می گذاریم و محصولات نفتی مثل بنزین و مواد پلیمر را می خریم.

در نهایت باید گفت ملکی که شما در آن زندگی می کنید را به عنوان سرمایه گذاری نمی توان حساب کرد چرا که هرچقدر قیمت ملکتان بالا برود اگر بخواهید نمونه آن را بهرید باید به همان میزان هزینه کنید. اما شما می توانید با یک حرکت سنجیده این سرمایه راکد خود را به سرمایه پویا و قابل رشد تبدیل کنید . 

چه بسا در خیلی مواقع که مالکین با سازندگان مشارکت کرده اند ،روند ساخت و ساز را ادامه دادند و بعد از ساخته شدن ملک خود مجددا آپارتمانهای ساخته شده را تبدیل به ملک کلنگی بزرگتر و مرغوب تر کردند و این روند را ادامه دادند . پس در اولین گام نتیجه میگیریم مشارکت در ساخت برای مالک حداقل ۲۰ تا ۴۵ درصد سود بیشتری خواهد داشت.

۲- تبدیل سریع به نقدینگی

اگر کمی در مورد شاخصه ها و ویژگی اقتصادی مطالعه کرده باشید یکی از مهم ترین ویژگی های سرمایه گذاری مدت زمان مورد نیاز برای تبدیل سرمایه به نقدینگی است .

فروش زمین و کلنگی و تبدیل سرمایه مالک به نقدینگی به این دلیل که نیازمند سرمایه ای کلان است ، معمولا مدت زمان قابل توجهی به طول می انجامد. این در حالیست که آپارتمان های در حال احداث در هر مرحله ای از ساخت که باشد قابل انتقال ، فروش و تبدیل به نقدینگی میباشد.

۳- استحکام و مقاومت بنا در مقابل زلزله براساس ضوابط وآیین نامه های زلزله

اموزش مشارکت در ساخت

ایران از جمله کشورهای زلزله خیز جهان است. ۹۰ درصد خاک ایران بر روی نوار زلزله واقع شده است، کلانشهر تهران نیز نه تنها از خطر زلزله ایمن نیست بلکه سالهاست در انتظار زلزله ای ویرانگر با قدرت بالای ۷ ریشتر به سر می برد.

بر اساس مطالعات آماری  و زلزله هایی که پیش از این در ناحیه ری و تهران ثبت شده است با احتمال بیش از ۷۰ درصد به طور متوسط  هر ۱۵۸ سال زلزله ای ویرانگر در این ناحیه رخ داده است. آخرین زلزله در تهران ۱۷۲ سال پیش اتفاق افتاد و بر همین اساس وقوع زلزله تهران ۱۴ سال تاخیر زمانی دارد.

عامل اصلی وقوع زلزله در تهران وجود ۱۵ گسل در این منطقه  است که سه گسل در این میان هریک به تنهایی پتانسیل ایجاد زلزله ای بیش از ۷ ریشتر را دارا هستند.در صورت وقوع زلزله در این منطقه که علاوه بر پایتخت بودن، مرکزیت امکانات فرهنگی، اقتصادی  و همچنین دولتی را دارد و بیش از ۷ میلیون نفر در آن سکونت دارند با فاجعه ای بزرگ مواجه خواهیم بود. خوشبختانه  روی مسأله زلزله تهران  بسیار کار شده است.از جمله آنها به استاندارد رساندن ساخت وساز در برابر زلزله است

در مشارکت در ساخت سازنده ملزم به رعایت ضوابط وآیین نامه های مربوط به طراحی ساختمان در برابر زلزله میباشد.

ساختمانهایی که سن آنها بالای بیست و پنج سال است ، در موقع ساخت ملزم به رعایت قوانین خاصی جهت اجرای ساخت سازه مناسب نبوده اند و اگر هم قوانینی بوده استاندارد های خوبی برای آن در نظر گرفته نشده بود و هم نظارتی مثل نظارتی که هم اکنون رعایت می شود اعمال نمی شد.

برخی از افرادی که مخالف تخریب و نوسازی یا مشارکت در ساخت بنای فرسوده خود می باشند اعتقاد به این دارند که بنای مستحکمی دارند و خود از ابتدای ساخت ناظر بر عملکرد اجرای ساختمان بوده اند و از استحکام آن مطمئن هستند ، حال اینکه می بایست از این افراد پرسید با چه سنگ محکی استحکام ملک خود را محک زدند؟ 

 طبق آیین نامه های جدید  ساخت بر اساس زلزله به میزان هشت ریشتر محاسبه و اجرا می شود

اجرای صحیح فونداسیون ساختمان

( شما هرچقدر سقف و ستون ساختمان را محکم ساخته باشید وقتی پی ریزی درستی نشده باشد خواسته یا نا خواسته دچار مشکلات فراوانی خواهید شد )

در حال  حاضر یکی از ملزمات برای دریافت جواز ساخت تاییدیه مهندسی خاک می باشد که تعیین ضریب پایداری خاک پروژه شما محاسبه می کنند . آیا شما در آن زمان این کار را کرده اید؟ یا فونداسیون مستحکم خود را روی خاک سست بنا کرده اید؟

 4-iافزایش امکانات و متریال مختلف رفاهی

آسانسور ، سرویس بهداشتی فرنگی ، پارکینگ و انباری ، شیرآلات و کابینت و نوع متریال داخلی واحد، کمد دیواری ، بالکن ، نقشه دلخواه داخلی، نورگیری بهتر واحد ، متریال و طراحی مشاعات و راه پله ، سیستم گرمایش و سرمایش ، پنجره ۲ جداره

تجهیزات حفاظتی و امنیتی ، دوربین مداربسته ، درب ضدسرقت، آیفون تصویری ، آنتن ماهواره مرکزی ، درب ریموت دار، متریال آتش نشانی داخل واحد و مشاعات و پارکینگ ها ، مقاومت ساختمان و سنگکاری اصولی ، عایق های رطوبتی ، صوتی ، ایزوگام پشت بام و سرویس ها ، سیستم روشنایی و برقی داخل واحد‌ و مشاعات ، سیستم ارتینگ و محافظ جان ، کنتورهای مجزا برای هر واحد و صدها امکانات انتخابی دیگر با توجه به کشش منطقه از متریالی است که به ملک اضافه خواهد شد.

مشکلات زیاد خانه های قدیمی و کلنگی از جمله: بوی بد چاه فاضلاب، صدای آب در هنگام بارندگی یا استفاده طبقات فوقانی از فاضلاب ، وجود حشرات موذی از قبیل سوسک ، مورچه و حشرات گوناگون ، ترکیدگی لوله ، نم دادن دیوار و سقف واحدها ، فرسوده بودن دیوار و مف و سقف مشاعات ، فرسودگی و عدم وجود روشنایی در مشاعات و نمای ساختمان،

شاید این مطلب هم برای شما مفید باشید!  آهن ربای مشتريان املاک باشيد!

صداهای بیرونی و ورود گرد و غبار به داخل واحد با توجه به استفاده از پنجره های قدیمی ، رد و بدل شدن صدای همسایه ها از سقف و دیوار همدیگر به داخل واحد ، استفاده از یک لوله هواکش عمومی در سرویس ها و عدم تهویه اصولی ، اختلاف مالی بین همسایه ها با توجه به مشترک ‌بودن کنتورها و دهها مشکل دیگر که شاید بتوان با نوسازی بط‌ور موقت آن را برطرف کرد اما مصداق مثال معروف آفتابه خرج لحیم است . چرا وقتی میشود بجای هزینه بیهوده کل ساختمان را نوسازی کرد، اقدام به هزینه های غیر اصولی و بی منطق و چندباره کنیم . در هر صورت ماهیت ساختمان قدیمی را نمیتوان عوض کرد.

با یک برنامه ریزی درست و با یک تصمیم عاقلانه می توان با انتخاب سازنده کارآمد ملک خود را ارتقا داد و بقیه عمر خود را با استفاده از امکانات مختلف به راحتی سپری کرد.

۵- زیبایی ساختمان

چه حسنی مفیدتر از زیبایی و نوسازی ملک های کلنگی میتواند برای مالک مشارکت در ساخت را جذاب کند؟ آیا ساختمان های نوساز از لحاظ زیبایی ظاهری با املاک کلنگی قابل قیاس هستند؟

۶- کاهش چشمگیر هزینه های مصرفی برق ، آب و گاز وهزینه نگهداری وشارژ ساختمان

یکی از دغدغه های امروزه افزایش روز افزون قیمت حامل های انرژی و‌مصرفی خانواده می باشد و از طرفی کم بود جهانی آب و مصرف بالای انرژی یکی از مهم ترین مسائل مورد بحث در دنیاست . یکی از دلایل مهم مصرف بالای آب و انرژی ، فرسوده بودن تجهیزات ساختمانی می باشد . به عنوان مثال یک موتور خانه بنای قدیمی چقدر پرت حرارتی و نشت آب دارد؟

پنجره های دو جداره ، دیوارهای عایق ، لوله های پلی پروپیلن ، عایق های صوتی و حرارتی ، دوش های حمام جدید ، شیرهای روشویی جدید ، لامپ های فوق کم مصرف LED و بسیار موارد دیگر که باعث کم کردن مصرف و پی رو آن کم کردن هزینه های قبوض مختلفی که ماهیانه به سراغ ما می آیند.

یک مثال معروف در بین مشاورین املاک مرسوم است که میگویند تصور کنید شما یک پیکان قدیمی دارید . شخصی به شما مراجعه میکند و میگوید پیکانت را به من بده موقتا یکسال پرایدی برایت تهیه میکنم از آن استفاده کن و بعد از یکسال بدون پرداخت هیچ مبلغی پیکانت را تبدیل به بنز میکنم آیا چنین پیشنهادی را باید پذیرفت یا خیر؟

مراحل انجام قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

برای انجام یک قرارداد مشارکت در ساخت ابتدا مالک میبایست با توجه به عرف منطقه و بازار شرایطی را برای ملک خود در نظر بگیرد یا اینکه ارائه پیشنهاد را به سازندگان منطقه بسپارد تا با ارائه یک پیشنهاد منطقی جهت مذاکرات با سازنده مورد نظر اقدام کند.

بعد از مذاکرات اولیه و توافق نسبی در خصوص شرایط قرارداد ، طرفین جهت بازخوانی قرارداد توسط واسطه به جلسه دعوت میشوند.در این مرحله واسطه یک قرارداد کامل تهیه کرده و در حضور طرفین شروع به خواندن قرارداد میکند و بخش حقوقی قرارداد با نظر و توافق طرفین تکمیل می شود.

بخش حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

بخش حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت شامل مشخصات طرفین ، مشخصات ملک ، مشخصات بنای احداثی ، توافقات طرفین ، تعهدات سازنده ، تعهدات مالکین ، بر آورد مدت زمان قرارداد ،تقسیم نامه ،مراحل انتقال سند، تضامین لازم و بحث حکم و داوری در قرارداد است.

لیست متریال قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت

بعد از تکمیل بخش حقوقی قرارداد نوبت به لیست متریال قرارداد می رسد. در این مرحله واسطه قرارداد میبایست تمام متریال مصرفی ساختمان را یک به یک مطرح کرده و بین ۲ طرف نوع و برند متریال مورد مباحثه و توافق قرار گیرد.

لیست متریال قرارداد مشارکت در ساخت شامل : نوع اسکلت ساختمان بهمراه ملحقات، نوع دیوارچینی و متریال سفت کاری ، بخش تاسیسات شامل جزئی ترین موارد از لوله و اتصالات آب و فاضلاب و گاز گرفته تا جزئیات برقی و آتش نشانی ساختمان، سنگ کاری کاشی و سرامیک سرویس ها ، نما و مشاعات ساختمان ، عایق پشت بام ، نوع درب و پنجره ، بخش نازک کاری شامل نصبیات از کلید و پیریز گرفته تا کابینت و روشویی و سیستم حرارتی و سرمایش و شیرآلات و هود و سینک و گاز و آیفون و دوربین مداربسته و جک ریموت دار، آسانسور و تجهیزات برقی و نوع و تعداد انشعابات و کنتور ها و دیگر متریال که درصورتیکه هر کدام از متریال از قلم بی افتد سازنده میبایست با مشورت مالک در حد منطقه اقدام به نصب آن کند.

بعد از توافق و تکمیل نهایی قرارداد امضا می شود و در مرحله بعدی بلافاصله بعد از عقد قرارداد مالکین اسناد مورد مشارکت را تحویل خریدار میدهند و یک وکالت کاری بلاعزل بنام سازنده تنظیم میگردد تا سازنده برای اخذ مجوزات لازم اقدام کند.

بعد از طی شدن مراحل جواز و اخذ جواز توسط سازنده ملک مورد مشارکت تخلیه و تحویل سازنده می گردد. مراحل ساخت توسط سازنده انجام میگیرد و بعد از آماده شدن ملک با تنظیم یک صورتجلسه اپارتمان ها تحویل مالکین داده می شود و در آخرین مرحله سازنده با اخذ اسناد تفکیکی ، سند را بنام مالک میکند و بدین ترتیب روند انجام یک قرارداد مشارکت به اتمام میرسد.

کمیسون مشارکت در ساخت چقدر است؟

طبق مصوبه اتحادیه املاک میزان تعرفه کمیسیون و حق الزحمه مشارکت در ساخت معادل یک درصد ارزش ملک از هر طرف برآورد شده.

این رقم فقط مربوط به حق التحریر قرارداد است اما بنا به دلیل اینکه در اکثر موارد مشاور املاک در طول مدت قرارداد ناظر و همراه قرارداد است و در بسیاری مواقع نیز نقش حکم یا داور به مشاور املاک سپرده می شود معمولا میزان کمیسیون را قبل از قرارداد توافق کرده و توافق خود را با عقد قرارداد جعاله مکتوب خواهند کرد.معمولا میزان دریافتی کمیسیون مشارکت در ساخت از سازنده بیشتر از مالک است.

مسئولیت و هزینه ها در مشارکت در ساخت

بطور کلی از لحظه منعقد شدن قرارداد مشارکت در ساخت تمامی مسئولیت های ناشی از تخریب و نوسازی ، مسئولیت های مدنی و حوادث و غیره به عهده سازنده است. پرداخت تمامی هزینه های ناشی از ساخت نیز به عهده سازنده است مگر اینکه توافقی در شرایط قرارداد انجام شود که مالک بخشی از هزینه ها را بپردازد.

در نقطه مقابل پرداخت هزینه ها و بدهی معوق ملک اعم از بدهی شهرداری یا بدهی سند یا قبوض و انشعاب و فاضلاب و غیره بعهده مالک است و هزینه انتقال سند و مالیات نقل و انتقال نیز به عهده مالک خواهد بود. هزینه حق التحریر بعهده ۲ طرف به میزان برابر است.

نکته : بندی در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد که سازنده را ملزم میکند حداکثر بنا را در زمین مالکین احداث کند و اگر بعدها مشخص شود کوتاهی سازنده موجب کسر متراژ از اپارتمان ها شده ، سازنده باید از متراژ خود این ضرر را جبران کند . در نقطه مقابل این بند یک تبصره وجود دارد که چنانچه بعد از اخذ جواز ، روشی جهت اضافه شدن بنا پیدا شود سازنده میبایست با نظر مالکین نسبت به آن اقدام کند و هزینه های ناشی از این امر به نسبت سهم هر طرف بعهده خود اوست.

یعنی بعنوان مثال اگر بعد از اخذ جواز روشی وجود داشته باشد که مثلا پاسیوها در ملک کوچک شود و متراژ آن به بنا افزوده شود یا پاگرد راه پله کوچک شود و به زیربنای مفید اضافه شود ، سازنده مالک را مطلع میسازد و اگر جریمه ای بابت این اضافه بنا تصویب شود مالک باید سهم خود را بپردازد.

مهم ترین توصیه ها به مالکین مشارکت در ساخت

بنا بر تجربه چندین ساله در سمت مدیر قرارداد و سازنده و درگیر بودن مستقیم با بیش از ۷۰ قرارداد مشارکت در ساخت در طول فعالیتم ، چند توصیه مهم به مالکین دارم که آنها را در امر مشارکت کمک خواهد کرد.

۱- بهترین تصمیم اقتصادی مشارکت در ساخت است

این اطمینان را به شما میدهم کا در صورت رعایت یکسری موارد مهم از مشارکت در ساخت ملک خود پشیمان نخواهید شد . بهترین تصمیم ممکن برای مالکین زمین و املاک کلنگی بی شک مشارکت در ساخت خواهد بود.

۲- نقش واسطه را جدی بگیرید

مشارکت در ساخت از جمله مواردی است که بدون واسطه عملا امکان پذیر نیست. شاید یک قرارداد اجاره را بتوان بدون حضور واسطه با خوبی انجام داد اما مشارکت در ساخت قراردادیست پیچیده و نیازمند یک واسطه قوی برای انعقاد قرارداد و نقش نظارتی در طول مدت قرارداد خواهد بود. پس بنابراین اگر شده با مشاور املاک صحبت کنید تا مبلغ کمی از شما دریافت کند و بجای شما از سازنده کمیسیون بیشتری بگیرد ، نقش واسطه را در قرارداد خود پررنگ کنید و مطمعن باشید قرارداد مشارکتی وجود ندارد که واسطه اصلی ترین نقش در آن نداشته باشد.

اگر حتی سازنده از شما درخواست عقد قرارداد بدون واسطه کرد آن را نپذیرید. این توصیه بدلیل این نیست که ما از قشر املاک دفاع میکنیم ، تجربه ثابت کرده اغلب قراردادهای بدون واسطه یه مشکل برخورده است. بسیاری از اختلافات احتمالی طرفین در طول قرارداد توسط واسطه حل می شود. عدم وجود واسطه در قرارداد مشارکت اختلافات را شعله ور میکند و کار بیخ پیدا میکند از طرفی شما نیاز به یک راهنما دارید . بسیاری از تخلفات سازنده ها با نظارت واسطه به حداقل ممکن میرسد. پس نقش واسطه را در قرارداد جدی بگیرید تا آسیبی به شما نرسد‌.

کدام سازنده را برای مشارکت در ساخت انتخاب کنیم؟

معایب و محاسن مشارکت در ساخت

توصیه من به شما این است که بدانید مهم ترین رکن قرارداد مشارکت در ساخت ، انتخاب صحیح سازنده است. متاسفانه ملاک اغلب مالکین در انتخاب سازنده قبول کردن تمام شرایط مالک و بیشترین پرداختی به مالک است. این توصیه را جدی بگیرید:

سازنده خوب هیچ گاه با هر شرایطی اقدام به معامله نخواهد کرد. مسلما سازنده ای شرایط غیر معقول را می پذیرد ضعف داشته باشد. گاها میشنویم که مالکین با در خواست بلاعوض های غیر منطقی و شرایط خارج از عرف قصد مشارکت در ساخت ملک خود را دارند و اتفاقا سازنده ای برای آنها با همین شرایط پیدا می شود . در اغلب موارد این قراردادها را تجربه کردم یا به کلاهبرداری ختم شده یا سازنده مابین ساخت کار را رها کرده است.

سازنده خوب کار اقتصادی منطقی میکند و زیر بار هر شرایطی نمیرود به شما توصیه میکنم که اگر ملک خود را بدون بلاعوض با یک سازنده خوب معامله کنید خیلی بهتر است تا مبلغی هنگفت دریافت کنید و به مشکل بر بخورید. پس بجای اینکه ملک خود را به مزایدا بگذارید تا به بالاترین پیشنهاد جواب مثبت بدهید ، بهتر است که با تعیین یک شرایط معقول در جستجوی سازنده ای خوب باشید.

حکم و داور در قرارداد مشارکت در ساخت

شاید یکی از مهم ترین بخش های قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب حکم یا داور باشد.این نکته را بخاطر داشته باشید که نقش حکم در قراردادهای مشارکت در ساخت از نقش خود شما مهم تر است.

در صورت اختلاف طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت و مراجعه به دادگاه ، رای حکم در قرارداد مشارکت در ساخت بر رای قاضی دادگاه ارجعیت دارد

برای انتخاب حکم اگر مدیر قرارداد را فردی امین و منصف دیدید اورا انتخاب کنید در غیر اینصورت یا حکم فرد انتخاب کنید یعنی ۳ نفر یا ۵ نفر را بعنوان حکم انتخاب کنید که بعنوان مثال یکنفر از طرف مالک و یک نفر از طرف سازنده و یک وکیل بی طرف بعنوان حکم انتخاب شود . یا اینکه کلا حکم را در قرارداد حذف کنید و بجای آن یک داور انتخاب کنید و در قرارداد قید کنطد در صورتیکه اختلاف احتمالی با رای داور حل نشد ملاک عمل رای دادگاه خواهد بود.

پیش فروش در قرارداد مشارکت درساخت

در بسیاری موارد دیده میشود که مالک بند پیش فروش قرارداد مشارکت در ساخت را حذف میکند و تا زمان تحویل مجوز پیش فروش به سازنده داده نمی شود.این اقدام بی شک اقدامی اشتباه است.

اولا تصور کنید با افزایش قیمت مصالح سازنده پس از اجرای ۷۰ درصد پروژه در تامین هزینه باقیمانده دچار مشکل شود و از طرفی حق پیش فروش نداشته باشد. بنظر میرسد اگر سازنده با اطلاع مالک اقدام به پیش فروش یک واحد کند و پروژه را به اتمام برساند خیلی بهتر خواهد بود تا پروژه متوقف شود یا سازنده بدون اطلاع شما اقدام به پیش فروش و نقض قانون کند.

دوما این بند موجبات تخلف سازنده در قرارداد را فراهم میسازد و ممکن است سازنده بدون اطلاع شما اقدام به‌پیش فروش کند. شاید بگویید خوب در اینصورت سازنده تخلف کرده و باید ضرر و زیان بپردازد . این تفکر کاملا اشتباه است زیرا ما قصد اختلاف در قرارداد را نداریم و از نظر حقوقی باید مراتبی که ممکن است موجب تخلف بشود را از بین ببریم تا آسیبی به قرارداد نرسد.

بهترین راهکار این است که در قرارداد پیش فروش را تا مرحله ای از کار ممنوع کنیم . (مثلا تا پایان سفت کاری) پس از آن بندی در قرارداد بگذاریم و با توجه به وسعت پروژه یک تا دو واحد اجازه پیش فروش با امضا و اطلاع مالکین را آزاد بگذاریم در اینصورت در صورت پیش فروش از این اقدام مطلع خواهیم شد و از طرفی سازنده را تا مرحله ای که حداقل دو سوم هزینه ساختمان را پرداخته باشد از پیش فروش منع کردیم . این اقدام بهترین اقدام برای پیش فروش خواهد بود.

جمع بندی

اگر تا بحال از ترس اتفاقات مختلف در زمینه مشارکت در ساخت وحشت کرده اید باید بگوییم در هر معامله ای درصدی فساد وجود دارد و مشارکت در ساخت به دلیل وسعتی که نسبت به معاملات دیگر دارد معمولا در صورت بوجود آمدن مشکل در آن همه جا بازگو می شود .

مطمعننا میزان فساد و اختلاف در معاملات خرید و فروش بسیار بیشتر از معاملات مشارکت در ساخت است.میزان فساد در معاملات مشارکت در ساخت را با موارد گفته شده به صفر برسانید. مطمعننا سازندگان خوب در منطقه به وفور پیدا می شوند و با خیال راحت میتوانید ملک خود را به آنها بسپارید .

پکیج آموزشی جامع مشارکت در ساخت الفبای حرفه ای مشارکت در ساخت را برای مشاورین املاک حرفه ای بازگو میکند و از جزئی ترین موارد تا کلیات مشارکت در ساخت را میتوانید توسط این پکیج آموزشی بیاموزید. برای خرید و دانلود آنی پکیج مشارکت در ساخت ملک آموز از طریق لینک زیر اقدام نمایید

لینک خرید پکیج مشارکت در ساخت ملک آموز ( کلیک کنید)

مالکین عزیز در صورتیکه قصد مشارکت در ساخت ملک خود را دارید میتوانید جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۲۱۰۹۲۲۹۰ تماس بگیرید

پست های مرتبط

مطالعه این پست ها رو از دست ندین!
مهارت‌های کلیدی مشاور املاک حرفه‌ای

مهارت‌های کلیدی مشاور املاک حرفه‌ای

در دنیای پر تنش و رقابتی صنعت املاک، مشاورین نقش بسیار اساسی دارند. آن‌ها باید بر مهارت‌های گسترده‌ای تسلط داشته…

بیشتر بخوانید
مشاور املاک حرفه ای|همه چیز درباره مشتری بالقوه و بالفعل در املاک

مشاور املاک حرفه ای|همه چیز درباره مشتری بالقوه و بالفعل در املاک

در صنعتی پر رقابت مانند املاک،برای یک مشاور املاک حرفه ای درک تفاوت ها بین مشتری بالقوه و بالفعل و…

بیشتر بخوانید

آموزش آگهی نویسی املاک؛اصول متن نویسی آگهی ملک

امروزه بحث فروش ملک یکی از مهم ترین چالش‌های افراد فعال در حوزه املاک و مستغلات است، آگهی‌های ملک و…

بیشتر بخوانید

نظرات

سوالات و نظراتتون رو با ما به اشتراک بذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کد امنیتی *محدودیت زمانی مجاز به پایان رسید. لطفا کد امنیتی را دوباره تکمیل کنید.

USER28944 ۲۹ بهمن ۱۴۰۲

شما انسان بسیار شریفی هستید و الفبای املاک را با پکیج ۸۰ هزارتومانی شما شروع کردم . با توجه به علاقمندی بنده در بحث آموزش سالها و حتی هنوزم پیگیر آموزش هستم . تجربه و خبری که برای همکاران عزیزم دارم اینه که ۸۰ درصد آموزش هایی که سرمایه‌گذاری کردم تکرار و رونوشتی از همین جزوه آموزشی هشتاد هزارتومانی ملک آموز بوده ،تکرار کلمه نمیدانم و یا من در شغل خودم به اندازه کافی میدانم اما همه چیز را نمیدانم نسخه ای میتونه باشه که از رقبا همیشه جلوتر و در سطح اول شغل خودمون باشیم . سه پاس از همه زحماتی که سالیان سال برای دانش علمی این صنف کشیدید . با افتخار حسینی شهرملک چابهار

افشین فرهنگ ۲۹ بهمن ۱۴۰۲

آقای حسینی عزیز باعث افتخار هست انسان فرهیخته ای چون شما در مجموعه ملک آموز همراه ماست

آواتار کاربر کاربر مهمان علیرضا ۱۳ دی ۱۴۰۲

سلام. راهنمایی جهت مشارکت در مورد ساخت زمینی که در واقع چهار بلوک ۴ طبقه ۳۲ واحدی جمعا ۱۳۰ واحد در این زمین سکونت دارندو حدود ۵۰ سال ساخت دارد. زمین دارای مشاعات میباشد و چسبیده به اتوبان. قانون ساخت این واحدها با پیمانکار جهت مشارکت در ساخت چگونه است. حدودا راهنمایی بفرمایید.